Huurcontract horecapand: waar moet je op letten?

Huurcontract horecapand: waar moet je op letten?

Een horecazaak staat of valt met het pand. Toch wordt een huurcontract vaak pas grondig bekeken als er problemen ontstaan, bijvoorbeeld bij een geschil met de verhuurder, een overname, een huurverhoging of problemen met vergunningen. Dit zijn de belangrijkste aandachtspunten voordat je tekent.

Wanneer geldt huurbescherming voor jouw zaak?

Veel horecapanden vallen onder het beschermde huurregime voor bedrijfsruimte van artikel 7:290 BW. Daaronder vallen onder meer gebouwde onroerende zaken die krachtens de huurovereenkomst zijn bestemd voor de uitoefening van een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een kleinhandelsbedrijf. Bij de kwalificatie wordt onder meer gekeken naar het gebruik dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond en naar de inrichting en het feitelijke gebruik van het gehuurde. Dit regime biedt de huurder in beginsel belangrijke bescherming, waaronder wettelijke termijnbescherming en bescherming tegen beëindiging door de verhuurder. In beginsel geldt een eerste huurperiode van vijf jaar, die vervolgens wordt verlengd tot in totaal tien jaar. Daarna kan de huurovereenkomst onder voorwaarden worden voortgezet of beëindigd. Van deze regeling kan onder voorwaarden worden afgeweken, zodat de exacte tekst van het huurcontract belangrijk blijft. Kantoor-, opslag- en andere bedrijfsruimten vallen vaak onder een ander huurregime, zoals artikel 7:230a BW. Dat regime biedt doorgaans minder huurbescherming. Bij gecombineerd gebruik kan de kwalificatie ingewikkelder zijn. Daarbij moet onder meer worden gekeken naar het overeengekomen en feitelijke gebruik, de inrichting van het gehuurde en de samenhang tussen de verschillende gebruiksfuncties.

Wat staat er in een goed horeca- huurcontract?

• De contractuele bestemming. Sluit de bestemming aan bij de beoogde exploitatie, zoals restaurant, café, afhaalzaak, nachtzaak of terras? Een contractuele toestemming om horeca te exploiteren vervangt geen omgevingsvergunning, exploitatievergunning, Alcoholwetvergunning of terrasvergunning.

• De vergunningen. Leg vast wie verantwoordelijk is voor het aanvragen en verkrijgen van de benodigde vergunningen. Bespreek ook wat er gebeurt als een vergunning wordt geweigerd, niet tijdig wordt verleend, wordt ingetrokken of alleen onder beperkende voorschriften wordt verleend. Een vergunningprobleem beëindigt de huurovereenkomst niet automatisch. Neem daarom zo nodig een ontbindende voorwaarde, opschortende voorwaarde of specifieke opzeggingsregeling op.

• De huurtermijn en opzegging. Controleer de eerste huurtermijn, de verlengingsregeling, de opzegtermijnen en de gevolgen van te late of ongeldige opzegging. Let ook op de wettelijke bescherming die je als huurder hebt tegen opzegging door de verhuurder, en op de vraag of voor beëindiging een procedure bij de kantonrechter nodig is.

• Huurprijs, indexering en huurprijsherziening. Kijk niet alleen naar de jaarlijkse indexering, maar ook naar servicekosten, voorschotten, btw, waarborgsom en mogelijke huurprijsherziening. Bij bedrijfsruimte kan onder voorwaarden een huurprijsherziening op grond van artikel 7:303 BW worden gevorderd.

• Onderhoud en gebreken. Leg duidelijk vast welke werkzaamheden voor rekening van de verhuurder komen en welke voor rekening van de huurder. Denk bij horeca onder meer aan installaties, afzuiging, vetafscheider, leidingen, brandveiligheidsvoorzieningen, gevel, terras en eventueel achterstallig onderhoud.

• Overname en indeplaatsstelling. Controleer wat er met de huurovereenkomst gebeurt als de onderneming wordt verkocht. Kijk naar bepalingen over indeplaatsstelling, contractsovername, onderhuur, wijziging van zeggenschap en de vereiste toestemming van de verhuurder.

Veelgemaakte fouten

• Het huurcontract tekenen voordat duidelijk is of de gewenste exploitatie planologisch en vergunningrechtelijk haalbaar is.

• Ervan uitgaan dat een horecabestemming in het huurcontract automatisch recht geeft op exploitatie.

• Een contractuele bestemming accepteren die niet aansluit bij de feitelijke bedrijfsvoering.

• Geen regeling opnemen voor weigering, intrekking of beperking van noodzakelijke vergunningen.

• Alleen letten op de jaarlijkse indexering en geen rekening houden met huurprijsherziening, servicekosten en onderhoud.

• Geen afspraken maken over verkoop van de onderneming, indeplaatsstelling of wijziging van zeggenschap.

• Opzegtermijnen, verlengingsmomenten en vormvereisten over het hoofd zien.

Twijfel je of jouw huurcontract voldoende bescherming biedt, of speelt er een geschil met de verhuurder? Wij beoordelen de huurovereenkomst, de beoogde exploitatie en de vergunningen in samenhang, zodat contract en bedrijfsvoering goed op elkaar aansluiten.